Как на самом деле проходит оценка недвижимости в процедуре получения гражданства

1. Вопрос, с которым люди приходят на самом деле

Покупатели приходят с ожиданием, что оценка — это предмет переговоров: что-то, что организует продавец, на что влияет агент или что покупатель может «поискать» у разных исполнителей. В сделке по гражданственному маршруту это не так ни в одном из трёх смыслов, и именно в разрыве между этим ожиданием и правилом сосредоточена бо́льшая часть путаницы и часть мошенничества.

2. Что изменилось 4 марта 2024 года

Согласно TKGM Genelge 2024/2 (циркуляр Главного управления кадастра и земельного реестра) от 1 марта 2024 года, вступившему в силу 4 марта 2024 года, полномочие составлять отчёт об оценке, требуемый при продаже или обещании продажи, направленных на приобретение гражданства в исключительном порядке, было закреплено за GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. — дочерней компанией Управления жилищного строительства. В делах о гражданстве покупатель не может выбрать оценщика и не может заменить отчёт частным образом заказанным отчётом.

Для всего остального — обычных покупок иностранными покупателями, не направленных на получение гражданства, — циркуляр прямо сохраняет прежнее положение: отчёт может составлять любая оценочная компания, лицензированная Советом по рынкам капитала.

3. Чем это не является

Формулировка, циркулирующая в англоязычном маркетинге, — государственная монополия, заменившая лицензированную систему, — неверна, и это уточнение важно для доверия читателя. GEDAŞ сама является компанией, лицензированной Советом по рынкам капитала; более того, она была первой компанией, включённой Советом в реестр, в 1995 году. В 2024 году изменилось не то, что оценка вышла из лицензированной системы, а то, что отчёты по гражданственному маршруту могут исходить только от одной назначенной лицензированной компании.

4. К какому делу применяется правило

Временно́е правило циркуляра привязано к дате запроса отчёта, а не к дате оформления сделки. Две сделки, завершающиеся в один и тот же день, могут оказаться по разные стороны черты, если их отчёты были заказаны с разницей в несколько недель. По формулировке циркуляра отчёт, запрошенный до 4 марта 2024 года у другой лицензированной фирмы, остаётся пригодным для заявления на гражданство — это толкование, которое для конкретного дела следует подтверждать у турецкого avukat (адвоката), а не брать из статьи.

5. Как отчёт попадает в дело

Отчёты заказываются и передаются через официальные каналы земельного реестра и поступают непосредственно в реестровую систему. Отчёт, подготовленный вне системы, каким бы качественным он ни был, не принимается во внимание. Это механическая причина, по которой оценку нельзя заранее организовать, заранее согласовать или принести к сделке со стороны продавца.

6. Почему оценка — лишь один из трёх тестов

Цифра оценки не существует сама по себе. Указания земельного реестра требуют, чтобы порога достигали три суммы по отдельности: цена, заявленная в акте (tapu), стоимость в отчёте об оценке и совокупность платежей, подтверждённых через банковскую систему. В указаниях сказано, что они должны удовлетворять требуемой сумме ayrı ayrı, то есть по отдельности, что на практике означает: судьбу дела определяет слабейшая из трёх цифр.

По этой же причине ни одно объявление где бы то ни было, включая наши, не может содержать вердикт о соответствии требованиям: две из трёх цифр не существуют, пока сделка не состоялась.

7. Что покупателю следует из этого вынести

Из описанной выше механики следуют четыре практических вывода.

Узкий запас над порогом — реальный риск. Оценку составляет компания, которую не выбирает никто из участников сделки, и дело проходит только в том случае, если отчёт — независимо от цены и платежей — достигает порога. Покупка, рассчитанная на то, чтобы едва перешагнуть USD 400,000, ставит судьбу дела на цифру, которую не контролирует ни одна из сторон.

Движение валютного курса между соглашением и днём оформления акта имеет значение. Долларовая цифра, которая засчитывается, фиксируется механикой конвертации, а не днём, когда вы ударили по рукам. Запас, существовавший на момент соглашения, к моменту завершения сделки может исчезнуть.

Любое предложение, которое включает или обещает цифру оценки, описывает то, что не может быть законно предоставлено. Отчёты заказываются через официальный канал и поступают непосредственно в реестровую систему; никто не может принести отчёт к сделке.

Спросите продавца, который говорит, что отчёт уже существует, когда он был запрошен и через какой канал. Отчёт, запрошенный до 4 марта 2024 года, подпадает под прежний режим; отчёт, подготовленный вне системы, не принимается во внимание, что бы в нём ни говорилось.

8. Честная оговорка

Назначение единственного исполнителя само по себе не устранило риск мошенничества при оценке. Правоприменительные дела, обнародованные в августе 2026 года, касаются сделок, совершённых после назначения 2024 года. Сказать об этом прямо — именно то, что делает остальную часть этой статьи заслуживающей доверия.

Чего эта статья вам не скажет

Мы не публикуем тариф назначенного оценщика, потому что располагаем лишь отраслевой оценкой — а этот сайт не публикует оценки как цифры.
Можно ли оспорить отчёт, кем и с каким последствием для находящегося на рассмотрении дела — вопрос к вашему собственному зарегистрированному в адвокатской палате avukat по вашему конкретному делу.
Передаёт ли назначенная компания полевые работы по субподряду, не подтверждено ни одним документом, которым мы располагаем, поэтому мы не утверждаем об этом ничего ни в ту, ни в другую сторону.