Tapu, kat mülkiyeti, kat irtifakı: как на самом деле устроен турецкий титул

Что такое tapu — и чем он не является

Tapu — это свидетельство о праве собственности: запись реестра о том, кому что принадлежит. Право собственности на недвижимость в Турции переходит в земельном реестре (TKGM) и только там — не у нотариуса, не в момент оплаты, не при передаче ключей. Именно поэтому записи реестра — самый информативный набор документов в любой сделке: именно они реально имеют силу.

Tapu также не является рядом вещей, за которые его принимают покупатели: он не доказывает законность здания (это делают разрешительная документация и документы о вводе в эксплуатацию), не доказывает отсутствие обременений (это takyidat) и ничего не доказывает о поведении продавца. Для каждого из этих вопросов существует своя запись, и надлежащая проверка читает их все.

Три режима титула, значимые для покупателя

Kat mülkiyeti — кондоминиальная собственность. Полная самостоятельная собственность на конкретный юнит в достроенном здании, устанавливаемая после того, как документация о вводе здания в эксплуатацию приведена в порядок. Для готовой квартиры это тот режим, который вы хотите видеть.

Kat irtifakı — строительный сервитут. Права на уровне юнита, установленные в отношении здания, которое ещё не достроено (или ещё не переведено в kat mülkiyeti). Это нормально для покупок на стадии строительства и офф-план; вопрос, который следует задать, — почему достроенное здание всё ещё числится в kat irtifakı: иногда это административная задержка, иногда — проблема с документацией, которую стоит понять до покупки.

Arsa — земля. Доля земли, иногда продаваемая вместе со стоящим на ней зданием. Покупка юнитов в зданиях через земельную долю (продажи «arsa paylı») дальше всего отстоит от защиты на уровне юнита и заслуживает наибольшей проверки.

На маршруте гражданства режимы — не деталь: для приобретений начиная с 12 декабря 2023 года сертификат соответствия инвестиции требует, чтобы по объекту был установлен kat mülkiyeti или kat irtifakı либо чтобы это была земля категории arsa со зданием на ней. Объект вне этих категорий не проходит, какой бы ни была его цена.

Записи, которые нужно прочитать до любых обязательств

Сама титульная запись — собственник, режим, идентификаторы объекта (ada/parsel) и доли.

Takyidat — запись об обременениях. Ипотеки (ipotek), аресты (haciz), отметки о семейном жилье, отметки о судебных спорах и отметки, специфичные для маршрута, — такие как ранее внесённое обязательство по гражданству (taahhüt şerhi). Эта запись может измениться в тот же день — именно поэтому датированные проверки истекают и повторно запрашиваются непосредственно перед сделкой.

Tedavül — история собственности. Кто владел объектом и когда он переходил из рук в руки. На маршруте гражданства эта запись отвечает на самостоятельные условия: объект не должен быть зарегистрирован на иностранное физическое лицо, а переходы от иностранца в пределах ретроспективного окна или от лиц, связанных с заявителем, дисквалифицируют.

Разрешения и ввод в эксплуатацию. Разрешение на строительство и — для готового фонда — разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan / yapı kullanma izin belgesi). Достроенное здание без документации о вводе в эксплуатацию — это выявленное замечание, а не формальность.

Отметки, сопровождающие маршрут гражданства

Две отметки важны именно для покупателей на маршруте гражданства. Трёхлетнее обязательство не продавать вносится в титул при переходе права, и срок отсчитывается с регистрации (или, в деле с предварительным договором купли-продажи, — с момента внесения отметки). А прежняя отметка о гражданстве в истории объекта имеет значение ещё до покупки: объект, который уже послужил основанием чьей-то заявки, исключён из поддержки вашей.

Как честно читать «чисто выглядящую» запись

Запись без чего-либо негативного — это доказательство, а не гарантия: она показывает, что содержал реестр на дату её получения. Именно поэтому серьёзная проверка датируется, именно поэтому соблюдается срок действия и именно поэтому те же записи повторно запрашиваются непосредственно перед оформлением сделки. Не доверяйте любому процессу — чьему угодно, включая наш, — который показывает вам недатированную проверку, и поручите собственному зарегистрированному в коллегии avukat независимо запросить и прочитать записи. Реестр публичен именно для того, чтобы покупателям не приходилось верить кому-либо на слово.