Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Турции — помимо цены

Принцип прежде списка

На этом рынке смешивают два разных вопроса, и это смешение приводит к реальным потерям: сколько стоит сделка и что засчитывается в порог для гражданства. Ответ на второй вопрос дают правила о справке о покупке валюты: засчитывается только цена недвижимости. НДС, комиссия, расходы, налоги и сборы прямо исключены. Покупатель, который закладывает в бюджет USD 400,000 как одну «всё включено» сумму, приходит к оформлению права собственности с недостачей.

Итак: закладывайте в бюджет порог и расходы как два отдельных числа. Вот эти расходы.

Установленные законом и официальные расходы

Пошлина за переоформление титула (tapu harcı). Всего 4% от цены продажи, по закону разделённые на 2%, уплачиваемые покупателем, и 2% — продавцом, и рассчитываемые от суммы не ниже муниципальной налоговой стоимости объекта. На практике покупателей нередко просят взять на себя все 4% — это переговорная позиция, а не требование закона, и эту разницу стоит знать до того, как вы начнёте переговоры.

Плата за официальную оценку. Сделки с иностранными покупателями требуют официального отчёта об оценке. Для сделок по маршруту гражданства отчёт составляется назначенным оценщиком через официальный канал; размер платы устанавливается внутри этой системы, а не сторонами.

Нотариальное заверение и присяжный перевод. Доверенности, нотариально заверенные договоры там, где они используются, и присяжный переводчик в реестре, если вы не говорите по-турецки, — на каждое действуют официальные тарифы.

НДС там, где он применяется. Передача новостроек от застройщика может облагаться НДС в зависимости от объекта и статуса проекта. Существует отдельный режим освобождения для первых передач новых жилых помещений отвечающим требованиям покупателям-нерезидентам — с условиями о том, как цена вводится в Турцию, и со сроком удержания объекта; применим ли он к вашей покупке — вопрос к вашему юристу и к документации застройщика, а не предмет допущений.

Обязательное страхование от землетрясений (DASK) и постановка на учёт по муниципальному налогу на недвижимость следуют за оформлением титула.

Профессиональные расходы

Ваш собственный юрист. Привлеките зарегистрированного в коллегии турецкого avukat (адвоката), независимого от всех, кто вам что-либо продаёт, с узко ограниченной доверенностью. Это единственная профессиональная статья расходов, на которой мы никогда не советовали бы экономить: она — проверка всего остального.

Посредничество там, где посредник берёт плату с вас. Регулирование, определяющее правила торговли недвижимостью, ограничивает посредническое вознаграждение при продаже 4% плюс НДС в общей сложности, разделёнными на 2% и 2% между покупателем и продавцом, если не согласовано иное. Знание этого потолка полезно при оценке того, что любой посредник на этом рынке намерен взять с вас. Собственная модель Weldenor иная: мы не берём с покупателей ни комиссии, ни отдельной платы за консультирование — как мы получаем оплату прямо описывает наше вознаграждение.

Расходы владения и выхода — по одному абзацу на каждое

Владение: ежегодный налог на недвижимость в пользу муниципалитета, продление DASK и плата за обслуживание комплекса (aidat), если объект находится в управляемом комплексе, — размер aidat устанавливается планом управления комплекса и сильно варьируется; прочитайте его до покупки, а не после.

Выход: прибыль от продажи в течение пяти лет с момента приобретения облагается налогом с индексационной льготой при соблюдении условий и с ежегодно пересматриваемой необлагаемой суммой; продажи по истечении пяти лет для физических лиц освобождены от налога. Покупатели по маршруту гражданства несут ещё и трёхлетнее обязательство о непродаже, внесённое в титул, — продажа в этот срок ставит под угрозу решение о гражданстве, а это издержки иного рода.

Правило бюджетирования, которое выдерживает столкновение с реальностью

Возьмите цену, прибавьте установленные законом расходы покупательской стороны и ваши профессиональные расходы и держите резерв на статьи, размер которых определяют другие, — плату за оценку, перевод, нотариальные тарифы. Затем проверьте арифметику гражданства отдельно: цена в титуле, официальная оценка и документально подтверждённые платежи должны каждая независимо достигать установленного законом минимума. Два числа, два теста. Покупатели, которые держат их раздельно, редко сталкиваются с неприятными сюрпризами; покупатели, которые их смешивают, — часто.