كيف يجري تقييم العقار فعلياً في إجراءات الحصول على الجنسية

1. السؤال الذي يصل به الناس فعلاً

يصل المشترون وهم يتوقعون أن يكون التقييم مسألة تفاوض — شيئاً يرتّبه البائع، أو يؤثر فيه الوسيط، أو يستطيع المشتري المفاضلة فيه بين جهات عدة. في معاملة مسار الجنسية ليس التقييم أياً من ذلك، والفجوة بين هذا التوقع والقاعدة هي موضع معظم الالتباس وبعض الاحتيال.

2. ما الذي تغيّر في 4 مارس 2024

بموجب TKGM Genelge 2024/2 (تعميم المديرية العامة للطابو والمساحة) المؤرخ 1 مارس 2024 والنافذ اعتباراً من 4 مارس 2024، أُسندت صلاحية إعداد تقرير التقييم المطلوب في بيع أو وعد بالبيع موجَّه إلى اكتساب الجنسية بالطريق الاستثنائي إلى شركة GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.، وهي شركة تابعة لإدارة تطوير الإسكان. في ملفات الجنسية لا يستطيع المشتري اختيار المقيِّم ولا يستطيع الاستعاضة عنه بتقرير مُكلَّف به بصفة خاصة.

أما فيما عدا ذلك — مشتريات المشترين الأجانب العادية غير الموجَّهة إلى الجنسية — فإن التعميم يحافظ صراحة على الوضع السابق: يجوز لأي شركة تقييم مرخَّصة من هيئة أسواق رأس المال إعداد التقرير.

3. ما ليس عليه الأمر

التصوير المتداول في التسويق باللغة الإنجليزية — احتكار حكومي حلّ محل النظام المرخَّص — تصويرٌ خاطئ، وتصحيحه مهم لثقة القارئ. فشركة GEDAŞ نفسها شركة مرخَّصة من هيئة أسواق رأس المال؛ بل كانت في الواقع أول شركة أدرجتها الهيئة، وذلك في عام 1995. ما تغيّر في 2024 ليس أن التقييم خرج من الإطار المرخَّص، بل أن تقارير مسار الجنسية لا يجوز أن تصدر إلا عن شركة مرخَّصة واحدة معيَّنة.

4. على أي ملف تنطبق القاعدة

القاعدة الزمنية في التعميم تُناط بتاريخ طلب التقرير، لا بتاريخ السند. فمعاملتان تكتملان في اليوم نفسه قد تقعان على جانبين مختلفين من الخط إذا طُلب تقريراهما بفارق أسابيع. وبحسب نص التعميم، يبقى التقرير المطلوب قبل 4 مارس 2024 من شركة مرخَّصة أخرى صالحاً للاستعمال في طلب الجنسية — وهي قراءة ينبغي تأكيدها لملف بعينه لدى avukat (محامٍ) تركي، لا أخذها من مقال.

5. كيف يصل التقرير إلى الملف

تُطلب التقارير وتُسلَّم عبر القنوات الرسمية للسجل العقاري وتدخل مباشرة في نظام السجل. أما التقرير المُعدّ خارج النظام، مهما بلغت كفاءته، فلا يُعتدّ به. هذا هو السبب الآلي الذي يجعل التقييم غير قابل للترتيب المسبق أو الاتفاق المسبق أو الإحضار إلى المعاملة من جانب البائع.

6. لماذا التقييم ليس سوى اختبار واحد من ثلاثة

رقم التقييم لا يقوم وحده. فإرشادات السجل العقاري تشترط بلوغ ثلاثة مبالغ للحد الأدنى كلٍّ على حدة: الثمن المصرَّح به في السند (tapu)، والقيمة الواردة في تقرير التقييم، ومجموع المدفوعات الموثَّقة عبر النظام المصرفي. تنص الإرشادات على وجوب استيفائها المبلغ ayrı ayrı، أي كلٍّ على حدة، وهو ما يعني عملياً أن أضعف الأرقام الثلاثة هو الذي يحكم الملف.

وهذا أيضاً هو السبب في أن أي إعلان في أي مكان، بما في ذلك إعلاناتنا، لا يمكن أن يحمل حكماً بالأهلية: فاثنان من الأرقام الثلاثة لا وجود لهما قبل إتمام المعاملة.

7. ما ينبغي أن يستخلصه المشتري من هذا

تترتب على الآليات المبيَّنة أعلاه أربع نتائج عملية.

الهامش الضيّق فوق الحد الأدنى خطر حقيقي. فالتقييم تُعدّه شركة لا يختارها أحد في المعاملة، ولا يمر الملف إلا إذا بلغ التقرير — مستقلاً عن الثمن والمدفوعات — الحد الأدنى. والشراء المُهندَس ليتجاوز 400,000 دولار أمريكي بفارق ضئيل يراهن بالملف على رقم لا يتحكم فيه أي طرف.

حركة العملة بين الاتفاق ويوم السند مهمة. فالرقم الدولاري المعتدّ به تحدده آليات التحويل، لا يوم تصافحتم. والهامش الذي كان قائماً عند الاتفاق قد يزول عند الإتمام.

أي عرض يتضمن رقم تقييم أو يعد به إنما يصف شيئاً لا يمكن تقديمه بصورة مشروعة. فالتقارير تُطلب عبر القناة الرسمية وتدخل مباشرة في نظام السجل؛ ولا يستطيع أحد إحضار تقرير إلى الطاولة.

اسألوا البائع الذي يقول إن تقريراً موجود بالفعل: متى طُلب، وعبر أي قناة. فالتقرير المطلوب قبل 4 مارس 2024 يقع تحت النظام السابق؛ والتقرير المُعدّ خارج النظام لا يُعتدّ به مهما قال.

8. التحفّظ الصريح

تعيين مزوّد واحد لم يُزل بحد ذاته خطر الاحتيال في التقييم. فملفات الإنفاذ التي أُعلنت في أغسطس 2026 تتعلق بمعاملات لاحقة لتعيين 2024. وقول ذلك بوضوح هو ما يجعل بقية هذا المقال جديرة بالثقة.

ما لا يخبركم به هذا المقال

لا ننشر رسم المقيِّم المعيَّن، لأننا لا نملك سوى تقدير من القطاع — وهذا الموقع لا ينشر التقديرات بوصفها أرقاماً.
مسألة ما إذا كان يمكن الطعن في التقرير، ومن يحق له ذلك، وبأي أثر على ملف قيد النظر، سؤالٌ لمحاميكم (avukat) المقيَّد لدى النقابة بشأن ملفكم بعينه.
ما إذا كانت الشركة المعيَّنة تُسند الأعمال الميدانية من الباطن أمرٌ غير متحقَّق منه من أي سجل نملكه، فلا نجزم فيه بشيء في أي من الاتجاهين.