الفحص والتدقيق: ما نفحصه — وما لا يستطيع أحد فحصه

1. مستويان لا مستوى واحد

المستوى A — العقار. قيد الملكية والأعباء، وحالة التنظيم العمراني، ورخصة البناء ورخصة الإشغال، وحالة الملكية الطابقية، ومخاطر الزلازل والمخزون العمراني، ووضع المطوّر، والمتأخرات البلدية ورسوم الخدمات، ونظام إدارة المجمع، وأدلة أسعار مقارنة مستقلة.

المستوى B — شروط الجنسية. نوع العقار، واستبعاد التملك الحصصي، والشروط المتعلقة بالبائع وبالاستخدام السابق، واختبارات القيمة الثلاثة المنفصلة، وسلسلة الدفع، والتدوين.

قد يجتاز العقار A بامتياز ويخفق في B، وقد يخفق في A ويستوفي B. ولا تخبر أي نتيجة عن الأخرى شيئًا.

---

2. من خمسة عشر شرطًا للجنسية، ستة فقط تُفحص مسبقًا

هذه هي الحسبة التي تحكم كل ما ننشره. نحو ستة شروط كامنة في العقار وقابلة للفحص من السجلات قبل الصفقة. ثلاثة تتوقف على شخص المشتري ولا تُعرف قبل تحديده. وخمسة لا توجد إلا عند الصفقة — ثمن السند، والتقييم، والمدفوعات الموثَّقة، وخصم القرض، والتدوين. وواحد للدولة التركية وحدها.

علامة «مؤهل» لكل عقار كانت ستدّعي خمس عشرة إجابة وهي تملك ستًا. لهذا لا وجود لتصنيف كهذا في هذا الموقع، ولهذا لا حقل في مخطط المحتوى يمكن أن يحمله.

---

3. ما قيمة الفحص، وإلى متى

كل فحص منشور يسمي مستنده وتاريخه. سجلات الأعباء صالحة ثلاثين يومًا لأن السجل العقاري قد يتغير في اليوم نفسه؛ ومعظم الفحوص الأخرى تسعين. وعند انتهاء الصلاحية يُعرض الفحص منتهيًا لا مُرحَّلًا بصمت: فهو يخبركم متى نظرنا آخر مرة، لا ما هو صحيح اليوم.

---

4. الاستبعادات القاطعة

فئات مسماة تمنع عرض العقار على مسار الجنسية أصلًا، أو حمله لدينا مطلقًا: عقار خارج النوع المؤهِّل؛ الهياكل الحصصية؛ فئات البائعين غير المؤهلة؛ تاريخ ملكية يُظهر تدوين جنسية سابقًا أو مالكًا أجنبيًا داخل نافذة النظر الخلفي؛ غياب رخصة الإشغال في المخزون المكتمل؛ أعباء تبقى بعد البيع؛ أي طرفٍ اقترح استردادًا نقديًا أو حسمًا أو هيكل سعرين أو تقييمًا مرتَّبًا سلفًا؛ أي عرض مقرون بعائد إيجاري مضمون أو إعادة شراء؛ وسعر يفوق جوهريًا الأدلة المقارنة القابلة للتحقق بلا تفسير خاص بالعقار.

---

5. ما يعلّمه إجراء الإنفاذ في 2026 عن التدقيق

كانت الآلية تقييمًا مضخّمًا وساقَ أموالٍ لم تحدث: عقارات زهيدة قُدّمت مرتفعة القيمة عبر تقارير خبرة كاذبة، وأموال كان يفترض دخولها تركيا ولم تدخل. ودفع العلاوةَ المتقدمون أنفسهم — ثمنًا لملف لا لعقار.

تعيين مُقيِّم واحد في 2024 لم يُزل بذاته خطر الاحتيال التقييمي، فملفات 2026 لاحقة له. وقول ذلك أنفع من الطمأنة.

---

6. الشراء على الخارطة بوابة أشد، لا مدخل أرخص

يشترط فرع الوعد بالبيع دفعًا مسبقًا كاملًا بعقد موثَّق، ما يركّز خطر التسليم على المطوّر، بينما يقيّد التدوين الثلاثي المخرج. وساعة الجنسية وخطر التسليم يجريان مستقلَّين.

---

7. محاميكم أنتم، لا محامينا

الآراء القانونية ومباشرة الشؤون القانونية محفوظة بالقانون التركي للمحامين (avukat) المقيَّدين في نقابة تركية. وكِّلوا محاميكم — مستقلًا عن كل من يبيعكم عقارًا، بتوكيل ضيق النطاق يشمل مراجعة كل ما أعددناه نحن. مراجعتنا مراجعتنا؛ لا تحل محل مراجعتكم، وليست ضمانًا.