尽职调查：我们核查什么——以及没有人能核查什么

1. 两层，而不是一层

A 层——房产本身。 产权记录与负担、规划状态、建筑许可与使用许可、区分所有状态、地震与建筑存量风险、开发商状况、市政欠费与物业费欠缴、小区管理规约，以及独立的可比价格证据。

B 层——入籍条件。 房产类型、按份共有购置的排除、与卖方及既往用途相关的条件、三项独立的价值测试、付款链条，以及批注。

一处房产可以完美通过 A 而不满足 B;也可以在 A 上有问题却满足 B。任何一层的结果都说明不了另一层。

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2. 十五项入籍条件中，可以事先核查的只有六项

这道算术支配着我们发布的一切。约六项条件属于房产自身，交易之前可依据登记核查。三项取决于买方是谁，在买方确定之前无从得知。五项只在交易时才存在——产权文件价格、估值、留痕付款、贷款扣减与批注。还有一项只属于土耳其国家。

逐套标注”合格”的做法，等于手握六个答案却宣称十五个。所以本网站没有这种标签——内容模型里也没有任何能承载它的字段。

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3. 一次核查值多少，有效多久

每项发布的核查都注明依据与日期。负担记录有效期三十天，因为不动产登记当日即可变动；多数其他核查为九十天。核查过期时按过期展示，而不是被悄悄延续——过期的核查告诉您我们上次查看的时间，而非今天的事实。

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4. 硬性排除

以下具名类别使房产完全无法在入籍路径上呈现，或完全无法被我们收录：不属于合格类型的房产；按份共有结构；不合格的卖方类别；产权历史中出现既往入籍批注或处于回溯窗口内的外国所有人；已竣工存量缺少使用许可；将随出售延续的负担；任何提出现金返还、返点、双重价格结构或预先安排估值的交易对手；任何捆绑保证租金回报或回购的报盘；以及明显高于可查证可比证据、又无房产层面解释的价格。

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5. 2026年执法行动给尽调的启示

其机制是抬高的估值与并未发生的资金流：低价值房产借助虚假鉴定报告被包装成高价值，本应进入土耳其的资金并未进入。溢价由申请人自己承担——买到的是一份档案，而不是一处房产。

2024年指定单一估值机构并未就此消除估值舞弊风险——2026年的案卷都发生在其后。把这一点说出来，比空洞的安抚更有用。

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6. 期房是更严的关口，不是更便宜的入口

预售承诺这一支要求在公证合同下全额预付，把交付风险集中到开发商身上；而三年批注又限制了退出。入籍时钟与交付风险各自独立运行。

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7. 您自己的律师，而不是我们的

法律意见与法律事务的办理，依土耳其法律专属于在土耳其律师协会注册的律师(avukat)。请独立于任何向您售房的人，委托您自己的律师，并授予范围严格限定的委托书——包括复核我们准备的一切。我们的审查是我们的审查：它不能替代您的审查，也不构成担保。