Изменение по типу недвижимости от декабря 2023 года: разбор

1. Что сделал указ

Cumhurbaşkanı Kararı 7938 (указ Президента), опубликованный в Resmî Gazete (официальной газете) от 12 декабря 2023 года, No. 32397, и вступивший в силу с момента опубликования, внёс изменения в ту часть статьи 20 Положения, которая касается недвижимости. С этой даты объект должен иметь установленный режим kat mülkiyeti или kat irtifakı либо быть землёй категории arsa с расположенным на ней строением. Незастроенная земля и сельскохозяйственная земля без строения более не подходят для приобретений, совершённых после этой даты.

Полный текст указа содержит это изменение по типу недвижимости — и ничего больше.

2. Чего указ не сделал

Он не изменил сумму. Об этом стоит сказать сразу и прямо, потому что декабрьский указ 2023 года регулярно приводят в подтверждение изменения порога, которого не было. Порог по недвижимости составлял USD 400,000 до указа и составляет USD 400,000 после него.

Два связанных утверждения следует разобрать здесь же: широко освещавшийся переход к USD 500,000 был смешением с шестью маршрутами, не связанными с недвижимостью, для которых эта сумма действительно установлена; а слухи о повышении до USD 600,000 обсуждались, но так и не были закреплены в норме.

3. Что закрыло это изменение

Мы не строим домыслов о мотивах; структура нормы говорит сама за себя. Наблюдаемый эффект в том, что маршрут через незастроенную землю закрылся: участок, купленный с планом застроить его позже, больше не может служить основанием заявления. С 12 декабря 2023 года предложения в духе «купите землю сейчас, стройте потом» описывают маршрут, которого больше не существует, — относитесь к ним как к тревожному сигналу, а не как к стратегии.

4. Три подходящие формы простыми словами

Kat mülkiyeti — режим завершённого кондоминиума, устанавливаемый после окончания строительства здания и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.
Kat irtifakı — режим строительного сервитута, устанавливаемый в отношении помещений в ещё не завершённом здании.
Arsa со строением — земля, классифицированная как arsa, на которой фактически расположено строение.

Каждая из этих форм считывается из самой записи о праве собственности, а не из маркетинговых материалов. Попросите показать актуальную запись tapu по конкретному помещению и попросите вашего собственного avukat подтвердить, какой режим она показывает: условие проверяется по реестру, а не по буклету.

5. Почему это одно из немногих условий, проверяемых заранее

Условие о типе недвижимости считывается непосредственно из записи земельного реестра. Оно не зависит от того, кто выступает покупателем, и не зависит от того, что происходит при сделке, — и это делает его одним из немногих условий, которые честно можно проверить до того, как кто-либо примет на себя обязательства.

Именно поэтому это условие чаще всего преподносят с преувеличением. Объект, который ему удовлетворяет, удовлетворил одному условию. Условия, связанные с продавцом, условия, зависящие от покупателя, три отдельных теста стоимости и собственная оценка безопасности со стороны государства — всё это ещё впереди.

6. Дела, начатые до изменения

Приобретения, завершённые до 12 декабря 2023 года, регулировались прежней редакцией. Как изменение соотносится с делом, которое на эту дату ещё находилось в работе, или с последующей сделкой с тем же объектом, зависит от конкретного дела — это именно тот род вопросов, ответ на который ваш собственный зарегистрированный в адвокатской палате avukat должен дать по вашим документам, а не тот, что берут из статьи.

7. Что это говорит об устройстве правил

Сумма и условия по недвижимости содержатся в Cumhurbaşkanı Kararı, который может быть изменён и опубликован в один и тот же день, с немедленным вступлением в силу. Декабрь 2023 года — рабочий пример: правило, вокруг которого строили планы многие покупатели, изменилось за одну ночь, без переходного периода. Любой план, построенный на сегодняшних условиях, должен быть построен так, чтобы такое пережить.